VNW-Tätigkeitsbericht 2018/19
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WOHNEN IN SCHLESWIG-HOLSTEIN


WOHNUNGSMÄRKTE BLIEBEN 2018 STABIL
Wie in den Vorjahren war die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Schleswig-Holstein aus Branchensicht in der jeweiligen Regionalität grundsätzlich stabil. Dank kontinuierlich hoher Investitionen in Instandhaltung / Modernisierung und regional weiter anziehender Nachfrage konnten die Mitgliedsunternehmen den Leerstand auf niedrigem Niveau halten bzw. noch weiter reduzieren (Ø 1,4 Prozent). Mit durchschnittlich 7,7 Prozent gab es auch weniger Fluktuation als im Vorjahr.   

Die Nettokaltmieten im Bestand folgen der allgemeinen Marktentwicklung –- ausweislich aktueller Mietspiegel mit teils deutlichem Aufwärtstrend. Die Durchschnittsmiete im Bestand der Mitgliedsunternehmen lag zuletzt bei 5,75 Euro (Stand 2018) und damit in aller Regel unverändert unterhalb des Marktes. Erhöhungen erfolgen in der Regel investitionsbedingt und auch dann nicht unter Ausschöpfung der bisherigen gesetzlichen Möglichkeiten.  

Auf der Angebotsseite hat die Marktbeobachtung des Landes zuletzt einen Mietdurchschnitt von 7,30 Euro netto-kalt ermittelt (+ 4,1 Prozent zum Vorjahr/2016) – bei deutlichen regionalen Unterschieden (unter 6 bis deutlich über 9 Euro). Vor allem in einigen Kommunen des Hamburger Umlands, vereinzelt auch in anderen Wohnungsteilmärkten ist mit weiter steigenden Angebotsmieten zu rechnen – nachfragegetrieben und den hohen Kosten für Neubau bzw. Modernisierung/Instandhaltung geschuldet. Die Angebotsmietenentwicklung ist weiter aufwärtsgerichtet, hat im Neubau aber deutlicher an Dynamik verloren. 

Die Zunahme älterer Haushalte, das wachsende Interesse am urbanen Wohnen sowie die weiter hohen Studierendenzahlen wirken sich auf die Richtung der Wohnungsnachfrage aus. Auch die gerade in den Städten zahlreichen SGB-II-Haushalte fragen vor allem kleine und günstige Wohnungen mit guter Infrastrukturanbindung nach, was die Konkurrenz in diesem Marktsegment verschärft. Allein nachfragegerechter Neubau kann hier für Entastung sorgen.

WOHNUNGSBAUFÖRDERUNG WIRD REALITÄTEN ANGEPASST
Der Bestand an Sozialwohnungen in Schleswig-Holstein ist infolge der Bindungsverkürzung durch das SHWoFG auf 47.200 Einheiten gesunken (2018). Parallel wird der Bindungsabbau zumindest teilweise durch den Aufbau neuer Bindungen kompensiert (6.647 Wohnungen mit Zweckbindung wurden 2011–2018 bezugsfertig). Ohne Berücksichtigung der Neuförderung würde der Sozialwohnungsbestand bis 2030 um rund 60 Prozent zurückgehen (auf ca. 21.000).    

Das Land hat 760 Mio. Euro für das abgelaufene Förderprogramm 2015/2018 zur Verfügung gestellt (inkl. der 400 Mio. Euro aus dem Sonderprogramm „Erleichtertes Bauen“). In Summe wurden gut 4.500 Wohnungen gefördert – weitere rund 3.000 Einheiten wurden im Rahmen der geförderten Projekte freifinanziert errichtet.  

In Anpassung an die Marktrealitäten wird seit 2017 auch für den Neubau ein Investitionszuschuss von 250 Euro / m² geförderter Wohnfläche gewährt. Grundsätzlich werden Förderkonditionen zügig an veränderte Investitionsrahmenbedingungen angepasst. So ist eine Erhöhung des Investitionszuschusses auf bis zu 375 Euro / m² absehbar. In der Hauptsache ist es unverändert die Wohnungswirtschaft, die in dieses Wohnungsmarktsegment investiert.   

Ende 2018 wurde auch das Folgeprogramm 2019/2022 mit einem Gesamtvolumen von 788 Mio. Euro beschlossen. 6.400 Mietwohnungen sollen damit in den kommenden vier Jahren gefördert werden (was dem Ziel der aktuellen Wohnungsmarktprognose des Landes entspricht – 1.600 p.a.). Zudem können weitere 700 Einheiten in Eigenheimen gefördert werden.   

INVESTITIONEN DER WOHNUNGSBAUUNTERNEHMEN BLEIBEN HOCH
Die schleswig-holsteinischen Mitgliedsunternehmen investieren im Interesse nachhaltig marktfähiger Bestände kontinuierlich und auf hohem Niveau. Nach vorläufigen Hochrechnungen wurden auch 2018 gut 420 Mio. Euro in die Modernisierung, die Instandsetzung, vor allem aber auch den Neubau und Wohnumfeldmaßnahmen investiert. Weit überwiegend werden die entsprechenden Aufträge an regionale Bau- und Handwerksbetriebe vergeben. Auch das macht Wohnungsunternehmen zu einer wichtigen Säule für den Wirtschaftsstandort Schleswig-Holstein.